Co podbija ceny mieszkań? Czy będziemy obserwować ich dalsze podwyżki? W jakim tempie rosną koszty budowy? Czy ograniczenie zdolności nabywczej i dostępu do kredytów przełoży się na wyhamowanie popytu i wzrostu stawek rynkowych? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży w Develia S.A.

Niestety cały czas obserwujemy wzrost kosztów materiałów budowlanych i generalnego wykonawstwa. W niektórych lokalizacjach koszt realizacji 1 metra powierzchni użytkowej mieszkalnej w ciągu ostatnich 12 miesięcy wzrósł nawet o 1000 -1200 zł. Podobną sytuację obserwujemy na rynku gruntów pod nowe inwestycje. Trwające na nim od wielu lat wzrosty cen idą w parze z kurczącą się ofertą działek nadających się pod zabudowę mieszkaniową. Wszystko to w połączeniu z przedłużającymi się procedurami administracyjnymi na etapie przygotowania inwestycji sprawia, że deweloperzy mają problem z zaproponowaniem podaży odpowiadającej utrzymującemu się wysokiemu popytowi na mieszkania. W minionych czterech kwartałach na sześciu największych rynkach w Polsce wprowadzony zostało do sprzedaży 55,5 tys. mieszkań. Jest to wynik daleki, zarówno od rekordów z 2017 roku, kiedy było to blisko 70 tys. lokali, jak i poziomu z 2019 roku, kiedy do oferty deweloperów weszło prawie 64 tys. mieszkań. Jako że nożyce popyt-podaż rozwierają się coraz bardziej, trudno spodziewać się innego scenariusza niż dalsze wzrosty cen.

Zbigniew Juroszek, prezes Atal

Wzrost cen materiałów ma oczywiście wpływ na branżę. Jako Grupa mamy jednak wdrożoną odpowiednią politykę zakupową, a także posiadamy długotrwałe relacje z dostawcami, co pozwala pozyskać materiały na konkurencyjnych warunkach. Wzrost kosztów zakupów jest szczególnie odczuwalny w uruchamianych projektach, gdzie również ma znaczenie koszt nabycia gruntu, co ma znaczny wpływ na ostateczną cenę sprzedaży. Obecnie sytuacja zmusza do jeszcze większej optymalizacji procesów, aby jakość dostarczanych mieszkań była niezmienna a cena nadal akceptowalna przez nabywców.

Bartosz Kuźniar, prezes zarządu Lokum Deweloper S.A.

W dalszym ciągu dynamicznie rosną stawki za surowce i energię, co przekłada się na wzrost kosztów materiałów budowlanych. Dochodzą do tego duże podwyżki wynagrodzeń. Wkrótce zaczną obowiązywać nowe przepisy dodatkowo zwiększające koszty ponoszone przez deweloperów, m.in. składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, wyższe składki zdrowotne, czy większe dofinansowanie inwestycji gminnych związanych z budową osiedli, ze względu na dziury budżetowe gmin wywołane Polskim Ładem. Ponadto, bardzo wysokie ceny działek oraz kurczący się zasób gruntów pod budownictwo wielorodzinne, a także przedłużające się procedury administracyjne powodują problemy po stronie podażowej, a przy wyższych stopach procentowych także wyższy koszt wytworzenia mieszkań. Inwestycje mieszkaniowe nie będą uruchamiane, jeśli planowany przychód ze sprzedaży mieszkań nie będzie przynajmniej o kilkanaście procent wyższy niż koszty ich wytworzenia, nie tylko dlatego, że taka działalność nie miałaby sensu, ale też dlatego, że żaden bank nie udzieli finansowania dla takiej inwestycji. Dlatego spodziewam się dalszego wzrostu cen mieszkań. Albo rynek zaakceptuje wyższe ceny, albo inwestycje nie będę uruchamiane i oferta jeszcze bardziej się skurczy.

Wyższe stopy procentowe będą ograniczać dostępność kredytu hipotecznego u części klientów o najniższych dochodach, poszukujących najtańszych mieszkań, więc nie w naszej grupie docelowej. Ci klienci pewnie będą poszukiwać realizacji swoich potrzeb mieszkaniowych poprzez najem mieszkań kupionych przez osoby lepiej sytuowane. Popyt na mieszkania w dużych miastach jest silny i stabilny, bo wynikający z dużego ich niedoboru i stosunkowo niskich cen względem Europy i względem wynagrodzeń w dużych miastach. Dlatego spodziewam się dalszego wzrostu cen mieszkań o minimum kilka procent kwartalnie przy jednoczesnym ograniczeniu ich oferty.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Wzrost kosztów budowy jest nieuchronny z powodu galopującej inflacji i rosnących cen materiałów budowlanych, a w konsekwencji rosnących kosztów budowy. Wybrane materiały budowlane, według danych NBP zdrożały od września br. o około 27 proc. Żaden z deweloperów nie jest w stanie zrekompensować takiego wzrostu niższą marżą. Ponadto, na wzrost cen mieszkań wpływa wciąż wysoki popyt i niedostateczna podaż. Mieszkania są obecnie o około 10 proc. droższe niż przed rokiem. Takie tempo wzrostu może utrzymać się w nadchodzącym roku.  

Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development

Koszty budowy niestety nadal rosną i jest to problem, z którym zmagają się wszyscy deweloperzy oraz osoby budujące domy czy będące na etapie wykańczania wnętrz. Na przestrzeni kilku ostatnich miesięcy niemal trzykrotnie wzrosły ceny profili stalowych do ruchomej zabudowy, cena drewna wzrosła o 200 proc., podobnie ceny miedzi. Zdrożały także usługi budowlane. Wszystko to ma oczywiście wpływ na ceny mieszkań, które nadal rosną. Najbliższe miesiące pokażą, czy wzrost stóp procentowych wpłynie na podaż i ceny mieszkań.  

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

Ceny mieszkań determinują przede wszystkim koszty ich budowy, a te nadal rosną. Wpływa na to wiele czynników: coraz wyższe ceny gruntów, skokowo rosnące ceny materiałów budowlanych, a także systematyczny wzrost wynagrodzeń. Wszystko to sprawia, że należy się spodziewać dalszego wzrostu cen mieszkań. Trudno jednak powiedzieć, na jakim poziomie. Wzrost cen jest bardzo prawdopodobny nawet przy mniejszej podaży, ponieważ obecnie nic nie wskazuje na to, by wspomniane trendy rynkowe miały osłabnąć. Tym bardziej, że czynniki makroekonomiczne obecnie nie zwiastują zmniejszenia popytu.

Joanna Janowicz, dyrektor zarządzająca w Constructa Plus

Niestety koszty budowy rosną w dalszym ciągu. Chciałabym zwrócić tutaj szczególną uwagę na rosnące ceny paliw i energii. Nie jest to związane z bezpośrednio z budownictwem, ale znacząco wpływa na poziom cen wszystkich usług i towarów, które kupujemy, aby wytworzyć nasz produkt. Dziś można już mówić o prawdziwej spirali wzrostu cen, napędzanej przez wiele powiązanych ze sobą czynników. W oparciu o aktualną wiedzę, prognozujemy dwa możliwe scenariusze, które mogą, ale nie muszą realizować się jednocześnie. W pierwszym z nich inwestorzy, którzy nie są w tym momencie zdeterminowani lub zobligowani umowami lub rozpoczętymi działaniami, zwyczajnie będą czekać z przeprowadzeniem inwestycji. W drugim, podmioty, które nie muszą finansować inwestycji długiem, będą budować i sprzedawać już gotowe mieszkania, kalkulując ceny wg realnego kosztu, a nie prognoz, do jakich są zobligowani umową kredytową. Oba scenariusze niestety generują dalszy wzrost cen, ponieważ popyt na mieszkania się nie zmniejsza. W dalszym ciągu mamy do czynienia z deficytem mieszkaniowym. To znaczy, że każda podwyżka, która studzi popyt na zakup nieruchomości na własność jednocześnie zwiększa popyt na najem długoterminowy oraz wynikający z niego popyt ze strony inwestorów.

Marcin Michalec, CEO Okam

Z jednej strony aktualna sytuacja na świecie, jak również wzrost cen paliw, energii, czy surowców budowlanych przekłada się na wysokość cen materiałów budowlanych, a to z kolei ma bezpośrednie przełożenie na średni koszt budowy 1 mkw. Z drugiej strony rosnąca inflacja będzie miała z pewnością wpływ na sytuację nabywczą, ograniczając możliwości zakupowe części Polaków. Choć niektórzy eksperci prognozują dalszy wzrost cen produktów budowlanych w kolejnych miesiącach, ale już nie z takim natężeniem, jak przy okazji choćby najwyższej od dziesięciu lat podwyżki cen stali, możliwa jest także stopniowa stabilizacja lub powolny trend spadkowy w niektórych kategoriach produktowych.

Bartłomiej Mandryga, kierownik działu sprzedaży i marketingu PCG S.A.

Koszty materiałów budowalnych i pracownicze nadal rosną i trudno jest przewidzieć, kiedy ceny się ustabilizują. Rozgrzany rynek deweloperski cały czas ma duże zapotrzebowanie na materiały do budowy, a deficyty w niektórych sektorach windują ceny. Wpływ na nie ma także rosnąca inflacja. W związku z tym utrzymanie cen mieszkań na tym samym poziomie przez dłuższy czas jest niemożliwe i muszą one podlegać podwyżkom. W najbliższych miesiącach nie spodziewamy się obniżenia czy wyhamowania stawek za mkw., a obecne podwyżki stóp procentowych nie wpływają znacząco na dostępność kredytów czy siłę nabywczą Polaków, więc nie zmniejszą popytu.

Boaz Haim, prezes Ronson Development

Ceny gruntów rosną w sposób niekontrolowany i niewspółmierny z rosnącymi cenami mieszkań. Rosną także koszty budowy, z ekstremalnymi wzrostami cen stali oraz koszty pracy. Poza tym, rosną stopy procentowe, a prognozy rynkowe zapowiadają dalsze wzrosty. Jeśli dodamy do tego niedobór gruntów pod zabudowę i wydłużenie okresu uzyskiwania pozwolenia na budowę, to nie widzę możliwości obniżenia cen mieszkań. Spodziewam się wzrostu na poziomie 3-4 proc. rocznie.

Jarosław Kozak, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Pewnym jest, że koszty nie będą malały, co w konsekwencji nie doprowadzi do obniżenia cen mieszkań na rynku pierwotnym. Nie wiemy jeszcze na 100 proc., jak zachowa się rynek po wzroście stóp, a przede wszystkim po czwartej fali pandemii. Jakie środki podejmie rząd, czy działania doprowadzą do ograniczenia dostaw i produkcji środków, surowców, asfaltu, stali itp.

Zdecydowanie nie spodziewamy się powtórki z 2008 roku. Nie będzie już miała miejsca bańka, która doprowadzi do tak potężnego spadku cen na rynku nieruchomości, ale także i w innych sektorach. Sytuacja covidowa i jej długofalowe odziaływanie nie pozwoli na „wybuch” rynku i spadek cen. Gospodarka mieszkaniowa nie wyhamuje, będzie tylko zamrożona na jakiś czas przez ewentualne braki komponentów. A to niestety może opóźniać budowy. Wiele planowanych działań zależy od zamierzeń rządu, czy będą wprowadzane lockdowny, wzmożony strach gospodarczy, sianie paniki na rynku.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Przy tak znaczącej jak obecnie dysproporcji pomiędzy podażą a popytem, jedyną konsekwencją podniesienia stóp procentowych oraz zmian w sposobie wyliczania zdolność kredytowej jaką przewidujemy jest spowolnienie tempa wzrostu cen mieszkań. Koszty budowy nadal rosną, a wzmacnia to coraz większa inflacja.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Podwyżka stóp procentowych nie oznacza nagłego załamania zdolności kredytowej Polaków. Jeśli zaś chodzi o koszty budowy trzeba wspomnieć o kilku ważnych czynnikach. Ceny paliw są najwyższe od wielu lat a to wypływa na koszty transportu materiałów budowlanych, podobnie zresztą jak innych produktów, co przekłada się na wysoką inflację. Ceny stali i drewna rosną od wielu miesięcy. Jednak najbardziej szokujące jest to co stało się z nimi w ostatnim miesiącu. Dynamika wzrostu sięgnęła ponad 21 proc. rok do roku. Co go tak wywindowało? Oto kilka przykładów: płyty OSB podrożały w perspektywie roku o 124,7 proc., sucha zabudowa o ponad 60 proc., a izolacje termiczne o około 53 proc. Z drugiej strony, w trzecim kwartale br. nastąpił też wzrost wynagrodzeń Polaków o 9,4 proc. w porównaniu z analogicznym okresem zeszłego roku. Jeśli zarobki będą rosły szybciej niż inflacja wzrosty cen nie powinny nam mocno doskwierać.  

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Wszystko wskazuje na to, że w najbliższym czasie ceny mieszkań nadal będę rosły. Natomiast tempo wzrostu może nie być aż tak szybkie, jak w ciągu ostatnich kilku miesięcy. Z kolei rosnące koszty budowy, ceny gruntów, a także przeciągające się decyzje administracyjne spowodują, że podaż mieszkań będzie ograniczona. Do tego dochodzą jeszcze zakupy całych budynków przez zagraniczne fundusze. W związku z tym, dalszy wzrost cen mieszkań wydaje się być nieunikniony.  

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development

Wzrost cen materiałów jest znaczący, co jest pochodną tego, co dzieje się na rynkach surowców. Zbyt duża dynamika wzrostu cen oznacza niepewność w planowaniu nowych inwestycji. Realizacja osiedla trwa około dwóch lat i taki jest też czas ekspozycji na ryzyko zmian kosztów. Wydaje się, że ich obecny wzrost przyczyni się do zwyżek cen mieszkań, szczególnie w rozpoczynanych projektach. W związku z ostatnią podwyżką stóp procentowych zdolność nabywcza osób starających się o kredyt spadnie o kilkanaście procent, ale trudno jest prognozować dalszy rozwój sytuacji, gdyż polskie władze monetarne nie prowadzą przejrzystej polityki informacyjnej dotyczącej projekcji poziomu stóp procentowych.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Robyg S.A.

Dynamicznie rosnące koszty materiałów budowlanych mają wpływ na cały rynek nieruchomości mieszkaniowych, a przede wszystkim na ceny mieszkań. Skala wzrostów kosztów jest podobna w całej Polsce i trudno ją różnicować na poszczególne miasta. Wszystkie nasze inwestycje są realizowane zgodnie z harmonogramami, jednak na całym rynku widać wyraźnie mniejszą podaż.

Analizy rynku mieszkaniowego pokazują, że podaż nie nadąża za popytem, co jest wynikiem dużego zainteresowania zakupem mieszkań w połączeniu z wolniejszym ich wprowadzeniem z powodu wydłużonych procedur administracyjnych. Przykładowo, w Warszawie zwykle oferta deweloperów wystarczała na trzy kwartały sprzedaży, a obecnie skurczyła się i pozwala zaspokoić popyt na około trzy miesiące. To jest bezpośrednia przyczyna podwyżek cen, obok drożejących gruntów i materiałów budowlanych. Bardzo ważne jest zatem, aby samorządy maksymalnie przyspieszyły procedury administracyjne w tym zakresie.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Koszty materiałów i usług budowlanych wciąż rosną, co może przekładać się na dalszy wzrost cen mieszkań. Silną presję na dalsze podwyżki ma również malejąca podaż gruntów pod inwestycje. W efekcie zakup gruntu pod budowę jest coraz droższy. Ostatnie zmiany spowodowane podwyżką stóp procentowych w naszej ocenie będą miały marginalny wpływ na rynek i nie przewidujemy znacznego pogorszenia zdolności kredytowej nabywców w najbliższym czasie.