Po czterech miesiącach delikatnego spadku, średnie ceny mieszkań w największych miastach lekko wzrosły – wynika z obliczeń dokonanych przez Home Brokera. W dłuższym terminie przeciętne stawki metra kwadratowego nadal pozostają stabilne. Marcowe notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych to 812,02 pkt, o 0,71 proc. więcej niż przed miesiącem. Po czterech miesiącach lekkich spadków nastąpiło odbicie wskaźnika, który obrazuje realne zmiany cen mieszkań w największych miastach Polski. 812,02 pkt to wartość niższa od tej sprzed roku o 0,7 proc., ale od czerwca 2013 r. (prawie trzy lata) obserwujemy stabilizację cen – od tego czasu indeks nieprzerwanie utrzymuje się w przedziale 800-820 punktów. Warto jednak zwrócić uwagę, że choć w skali kraju średnie ceny zachowują się stabilnie, to na lokalnych rynkach dochodzi do wahań. Zasada jest taka, że im mniejszy rynek nieruchomości, tym zmiany cen mogą być większe. Jest to związane z łatwością wpływania na medianę cen. Czasami wystarczy kilka większych transakcji, by mediana się przesunęła i w statystyce zobaczymy zmianę cen.

Spory spadek cen w Łodzi i Olsztynie

Przykładem takiego niestabilnego pod kątem cen mieszkań miasta jest Łódź. Rok temu notowaliśmy tam wzrost o kilkanaście proc., tymczasem aktualne notowanie pokazuje 11,2-proc. spadek. Łódź, choć jest jednym z trzech największych miast w kraju, pod względem rozwoju rynku nieruchomości pozostaje w tyle za niektórymi ośrodkami o mniejszej liczbie mieszkańców. W stosunku do notowania indeksu sprzed roku ceny znacząco obniżyły się też w Olsztynie (o 8,2 proc., do 4 137 zł) i Białymstoku (o 4,7 proc., do 4242 zł za mkw.).

W większości badanych miast ceny mieszkań przez ostatni rok poszły w górę, a najbardziej na plus stawki zmieniły się w Poznaniu. Aktualna średnia cena metra kwadratowego mieszkania w stolicy Wielkopolski to 5612 zł, o 4 proc. więcej niż rok wcześniej i 1,2 proc. więcej niż przed miesiącem. W pozostałych głównych ośrodkach roczna zmiana stawek jest niewielka. W Krakowie obniżyły się o 1 proc., we Wrocławiu wzrosły o 1 proc., Warszawie o 1,8 proc., a w Gdańsku – o 2,1 proc.

Warszawa najdroższa

W stolicy Polski za metr kwadratowy mieszkania trzeba przeciętnie zapłacić 7263 zł. Warszawa jest dobrym obrazem stabilizacji cen. Od prawie trzech lat średnia cena metra wynosi tam 7-7,5 tys. zł, a roczna zmiana ani razu nie przekroczyła 3 proc. Stołeczny rynek rozwija się na wielu polach, widać tu na przykład rosnącą aktywność inwestorów, którzy kupują mieszkanie pod wynajem, często bez wspomagania finansowania bankowego. Warto zwrócić uwagę na wysoką płynność rynku, co sprawia, że w razie potrzeby relatywnie łatwo można wyjść z inwestycji.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania
w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Miasto       Mediana ceny mkw.         Zmiana ceny r/r
Białystok     4 242 zł                               -4,7%
Bydgoszcz   4 164 zł                               0,1%
Gdańsk       5 106 zł                               2,1%
Katowice     3 846 zł                               -2,6%
Kraków       6 306 zł                               -1,0%
Lublin         4 469 zł                                 0,2%
Łódź           3 457 zł                               -11,2%
Olsztyn       4 137 zł                               -8,2%
Poznań       5 612 zł                                 4,0%
Szczecin     4 257 zł                                 2,3%
Toruń         3 888 zł                               -1,8%
Warszawa 7 263 zł                               1,8%
Wrocław   5 482 zł                               1,0%
Źródło: Home Broker i Open Finance;
na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Drugim najdroższym miastem w Polsce jest Kraków, gdzie wg Indeksu Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance za metr kwadratowy trzeba zapłacić średnio 6306 zł. Następne w kolejności są Poznań (5612 zł), Wrocław (5482 zł) i Gdańsk (5106 zł). W kolejnych pięciu miastach (Lublin, Szczecin, Białystok, Bydgoszcz i Olsztyn) za metr kwadratowy zapłacić trzeba 4-4,5 tys. zł. Najtańsze w zestawieniu są Toruń, Katowice i Łódź, gdzie średnie ceny nie przekraczają 4 tys. zł za mkw.

Co przyniesie 2016 rok?

Wzrost aktywności inwestorów „gotówkowych” równoważy się z utrudnionym dostępem do kredytów hipotecznych spowodowanym z jednej strony wzrostem obowiązkowego wkładu własnego, a z drugiej z mniejszą ochotą ze strony banków do udzielania pożyczek, za czym stoi m.in. wprowadzenie podatku bankowego.

Już w połowie marca Bank Gospodarstwa Krajowego zaprzestał przyjmowania wniosków o dopłaty w programie Mieszkanie dla Młodych w 2016 r. Obecnie banki akceptują tylko wnioski kredytowe z wypłatą dofinansowania w 2017 i 2018 roku. Ta sytuacja doprowadzi do częściowego spadku popytu na mieszkania, ale nie ma obawy, że dojdzie do załamania. Część z osób, które nie mogą dostać dopłaty w tym roku znajdzie mieszkanie z dopłatą w kolejnym okresie bądź po prostu kupi nieruchomość bez dofinansowania.

2015 r. banki zamknęły wynikiem 181 tys. kredytów hipotecznych na kwotę 39,3 mld zł (wzrost liczby o 4,2 i wartości o 6,8 proc. rok do roku), co w obecnych warunkach rynkowych jest oceniane jako dobry rezultat. Na wyniki narzekać nie mogą też deweloperzy, którzy notowali rekordy sprzedaży. Dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że nie zamierzają oni w kolejnych kwartałach zwalniać tempa. Przez ostatnich 12 miesięcy rozpoczęli 86,2 tys. nowych budów (ten poziom utrzymuje się od kilku miesięcy), w stosunku do odczytu sprzed roku było to o 22,7 proc. więcej. Dodatkowo firmy budujące mieszkania na sprzedaż i wynajem otrzymały pozwolenia na budowę kolejnych 98,4 tys. lokali, co jest wartością najwyższą od kilku lat.