95 proc. – o tyle w latach 2009-2014 wzrosła w Polsce liczba najemców – wynika z danych Eurostatu na temat najmu na zasadach rynkowych. Oznacza to, że z najmu na rynku korzysta ponad 1,6 mln Polaków. Wzrost liczebności tej grupy o 800 tys. osób w ciągu zaledwie pięciu lat jest imponujący, a osiągnięcie takiej dynamiki wymagało sporych inwestycji po stronie właścicieli.Fakt, że stawki za wynajem w tym czasie nie zmalały, potwierdza ponadto, że coraz więcej osób decyduje się na najem, a nie zakup.

Nie należy jednak sądzić, że w Polsce doszło do diametralnej zmiany postawy społeczeństwa. Posiadanie mieszkania na własność wciąż jest najbardziej pożądanym rozwiązaniem, a z najmu na zasadach rynkowych korzysta 4,3 proc. społeczeństwa przy średniej unijnej na poziomie 19 proc.

Co warto podkreślić te 4,3 proc. społeczeństwa to nie tylko studenci. Stanowią oni jedynie niedużą część tej grupy. Potwierdzają to dane rodzimego urzędu statystycznego, który zbadał, kto mieszka w lokalach wynajmowanych od osób prywatnych. Wyniki mogą być zaskakujące, bo zgodnie z nimi aż 62 proc. najemców to osoby przynajmniej 40-letnie. W grupie wiekowej do 30 lat jest natomiast tylko 19 proc. polskich najemców, a przecież nie wszyscy z nich są studentami.

Po co kupować, skoro ceny spadną

Co skłaniało Polaków do zasilenia grona najemców w latach 2009–2014? W 2009 roku doszło do załamania rynku kredytowego, a więc trudniej było kupić mieszkanie z udziałem finansowania bankowego. Później do najmu mógł przekonywać spadek cen mieszkań (do końca 2012 r.) – powszechne były prognozy, że ten stan trwać będzie jeszcze jakiś czas, kupowanie lokum nie miało więc wówczas sensu, skoro za rok czy dwa miało być taniej.

Do tego w latach 2012–2013 banki znowu bardziej rygorystycznie podeszły do badania zdolności kredytowej (rekomendacja S skróciła maksymalny okres kredytowania oraz ograniczyła część dochodu, który można było wydać na ratę). Dla części osób oznaczało to kolejne utrudnienia w zakupie własnych czterech kątów.

Mniejsza skłonność do zakupów mieszkań mogła być też pochodną słabej sytuacji na rynku pracy (w latach 2010–2014 stopa bezrobocia wiele razy przekraczała 13 proc.). Niemniej warto podkreślić, że w tym samym czasie sporo osób zainwestowało, kupując mieszkania na wynajem – inaczej nowi najemcy nie mieliby gdzie mieszkać.

Z drugiej strony w latach 2007–2012 działał program „Rodzina na swoim”, a w roku 2014 zastąpiono go „Mieszkaniem dla młodych”. Co niemniej ważne, od marca 2013 roku decyzje RPP o obniżaniu stóp procentowych wyznaczały kolejne minima kosztu kredytu hipotecznego. Te czynniki stymulowały lub wciąż stymulują popyt ze strony nabywców mieszkań.

Co ciekawe fakt, że kredyt jest dziś rekordowo tani, a więc czynsz najmu z nawiązką powinien pokryć koszt zaciągniętego długu, wcale nie wydaje się wystarczająco mocnym argumentem, aby z najemcy zmienili się we właścicieli. Potwierdzają to dane BIK, REAS czy NBP, z których wynika, że ożywienie na rodzimym rynku mieszkaniowym wciąż jest stymulowane głównie przez nabywców gotówkowych, a saldo kredytów przyrasta powoli.

Najem jest w modzie

Powodów, dla których grono najemców się powiększa, jest wiele. Wśród ważniejszych można wymienić niepewność co do stabilności zatrudnienia czy też trudności ze znalezieniem pracy, co stoi na drodze do otrzymania kredytu hipotecznego. Ponadto, nawet jeśli ktoś ma dobrą pracę, to może po prostu nie chcieć zadłużać się na 20–30 lat. Bez ciążącego długu łatwiej zachować większą elastyczność w podejmowaniu życiowych decyzji – migracji czy zmiany pracy.

Na korzyść najmu przemawia też fakt, że koszt wyposażenia mieszkania i jego remontów ponosi właściciel, nie mówiąc już o kosztach transakcyjnych. Te w przypadku zakupu mieszkania mogą pochłonąć tyle pieniędzy, że wystarczyłoby ich na najem podobnego lokum przez rok czy dwa. Trudno też nie zauważyć, że najem staje się po prostu modny.

Z drugiej jednak strony najczęściej najemcy narzekają, że płacąc co miesiąc czynsz, nie budują swojego majątku, co jest jednym z głównych atutów zakupu na kredyt. Do tego własne cztery kąty są synonimem stabilizacji i inwestycji (historia pokazuje, że w dłuższym terminie nieruchomości drożeją).

Poziom oszczędności

Jak wcześnie wspomniano, w otoczeniu rekordowo niskich stóp procentowych do zakupu może przekonywać fakt, że koszt zakupu mieszkania na kredyt jest wyraźnie niższy niż czynsz najmu. Przykład? W stolicy za najem przeciętnego dwupokojowego (45 mkw.) mieszkania trzeba zapłacić ponad 2 tys. zł miesięcznie. Gdyby taką samą nieruchomość kupić na kredyt, to w pierwszym roku część odsetkowa raty wyniosłaby 766 zł miesięcznie.

Aby obliczyć łączny koszt zakupu, trzeba jeszcze uwzględnić koszt utrzymania nieruchomości (oszacowany na podstawie danych GUS), co łącznie z odsetkami od kredytu dałoby w pierwszym roku przeciętny miesięczny koszt na poziomie 1162 zł, przynosząc tym samym oszczędność na poziomie 877 zł (około 10,5 tys. zł rocznie). W takim porównaniu trudno nie uznać zakupu za rozwiązanie bardziej opłacalne niż najem.

Podobna jest sytuacja we wszystkich 10 polskich miastach o największej liczbie ludności, które zostały poddane badaniu. Najmniejsza nadwyżka (poniżej 300 zł miesięcznie) mogłaby cieszyć modelowego nabywcę w Poznaniu. Po uśrednieniu wyników dla wszystkich wziętych pod uwagę miast zakup pozwala oszczędzić przeciętnie ponad 6 tys. zł rocznie. Łączny koszt najmu wynosi bowiem 1367 zł, a zakupu 860 zł miesięcznie, czyli o 37,1 proc. mniej.

Co miesiąc z kieszeni nabywcy mieszkania poza częścią odsetkową raty wypływa także część kapitałowa. Co prawda z punktu widzenia księgowego nie jest to koszt, bo obniża zadłużenie wobec banku, a więc buduje majątek nabywcy mieszkania, ale faktycznie pieniądze te trzeba co miesiąc wydać.

Gdyby uwzględnić i tę część raty w przedstawionych wyżej rachunkach, to i tak w większości badanych miast więcej wydać muszą najemcy niż nabywcy. Z punktu widzenia inwestorów jest to także ważna informacja, bo teoretycznie przychody z wynajmu mogą z nawiązką pokryć całą ratę kredytową. Zebrane dane sugerują, że inaczej mogłoby być jedynie w Poznaniu.